Po rozwodzie byli małżonkowie często chcą dopiero po pewnym czasie uporządkować stan prawny nieruchomości nabytej w trakcie małżeństwa. W takiej sytuacji najpierw trzeba ustalić, czy nieruchomość weszła do majątku wspólnego, czy do majątku osobistego jednego z małżonków. Od tego zależy, czy właściwym rozwiązaniem będzie podział majątku, sprzedaż udziału czy darowizna.
Kiedy najlepszy jest podział majątku?
Jeżeli nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego byłych małżonków, najczęściej najwłaściwszym rozwiązaniem jest umowa o podział majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa. Jeżeli przedmiotem czynności jest nieruchomość, taka umowa wymaga formy aktu notarialnego. To zwykle najprostsza i najbardziej naturalna droga do uporządkowania stanu prawnego po rozwodzie.
Kiedy w grę wchodzi sprzedaż udziału albo darowizna?
Sprzedaż udziału albo darowizna mogą być właściwe wtedy, gdy strony nie dokonują już klasycznego podziału majątku wspólnego, lecz chcą przenieść udział w nieruchomości na innej podstawie. Wybór najkorzystniejszego rozwiązania zależy więc nie tylko od kosztów, ale przede wszystkim od treści aktu nabycia, księgi wieczystej i ustaleń między stronami.
Jakie dokumenty są potrzebne?
Do wstępnej analizy sprawy zwykle potrzebne są:
- numer księgi wieczystej,
- dokument nabycia nieruchomości, najczęściej wypis aktu notarialnego,
- prawomocny wyrok rozwodowy,
- dane osobowe stron,
- informacja, komu ma przypaść nieruchomość i czy przewidziana jest spłata,
- czasem również aktualny wypis z rejestru gruntów.
Jakie są koszty?
Koszty aktu notarialnego zależą przede wszystkim od aktualnej wartości nieruchomości albo udziału. Na całkowity koszt składają się zwykle taksa notarialna, VAT, koszt wypisów oraz opłata sądowa za wpis prawa własności w księdze wieczystej. Jeżeli czynność wymaga złożenia wniosku wieczystoksięgowego, należy doliczyć także koszt jego sporządzenia. Maksymalne stawki taksy notarialnej zależą od wartości przedmiotu czynności. Ostateczne koszty zależą od rodzaju czynności, wartości nieruchomości oraz liczby wymaganych wypisów.
Przykład dla nieruchomości wartej 200 000 zł
Jeżeli przyjąć przykładowo, że wartość nieruchomości wynosi 200 000 zł, maksymalna taksa notarialna wynosi 1 570 zł netto. Wynika to z zastosowania progu: 1 010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł, czyli od 140 000 zł. Po doliczeniu VAT 23% daje to 1 931,10 zł brutto.
Należy jednak pamiętać, że są to stawki maksymalne wynikające z rozporządzenia. W praktyce wynagrodzenie notariusza może zostać ustalone na poziomie niższym niż 100% stawki maksymalnej, w zależności od rodzaju czynności, stopnia jej skomplikowania oraz indywidualnych ustaleń kancelarii z klientem.
Przykład dla nieruchomości wartej 500 000 zł
Jeżeli przyjąć przykładowo, że wartość nieruchomości wynosi 500 000 zł, maksymalna taksa notarialna wynosi 2 770 zł netto. Po doliczeniu VAT 23% daje to 3 407,10 zł brutto. Również tutaj są to wyłącznie stawki maksymalne, a rzeczywiste wynagrodzenie notariusza może być niższe.
Do tego dochodzą zwykle:
- opłata sądowa za wpis prawa własności do księgi wieczystej — co do zasady 200 zł,
- koszt sporządzenia wniosku wieczystoksięgowego w akcie notarialnym,
- koszt wypisów aktu notarialnego. Opłata 200 zł za wpis własności jest standardową opłatą stałą przewidzianą w ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Jeżeli czynność dotyczyłaby sprzedaży, a nie podziału majątku, należałoby dodatkowo uwzględnić podatek od czynności cywilnoprawnych.
Od czego najlepiej zacząć?
Najlepiej przesłać do kancelarii numer księgi wieczystej, dokument nabycia nieruchomości oraz prawomocny wyrok rozwodowy. Po analizie tych dokumentów można ocenić, jaka forma czynności będzie właściwa i jakie będą orientacyjne koszty sporządzenia aktu notarialnego.
Jeżeli chcą Państwo uregulować stan prawny nieruchomości po rozwodzie, warto zacząć od wstępnej analizy dokumentów. Dzięki temu można wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do konkretnej sytuacji prawnej i majątkowej stron.